Comment calculer la rentabilité réelle d'un chalet Airbnb dans les Laurentides

La rentabilité d'un chalet Airbnb se mesure sur quatre indicateurs : revenu brut, revenu net après plateforme, cash-on-cash après hypothèque, et taux d'occupation à équilibre. Voici la méthode appliquée à un chalet Heritage 600 000 $ tout-inclus à Sainte-Adèle.

Étape 1 — Revenu brut annuel

Selon AirDNA et nos données de partenaires sur 24 chalets comparables, un chalet 3 chambres bien équipé à Sainte-Adèle affiche : ADR (prix moyen par nuit) 320 $, occupation 65 %, soit 320 $ × 365 × 65 % = 75 920 $ de revenu brut hébergement.

Étape 2 — Déductions plateforme + taxes

• Frais Airbnb hôte (3 %) : -2 278 $
• Frais Airbnb client refacturés (14.2 %) : déjà sortis du chiffre ci-dessus
• Taxe d'hébergement Québec (3.5 %, perçue par Airbnb) : neutre
• TPS/TVQ collectées et remises : neutre

Revenu net plateforme : 73 642 $

Étape 3 — Frais d'opération

• Ménages (24 séjours × 180 $) : 4 320 $
• Hydro + chauffage : 4 800 $
• Internet + télé : 1 800 $
• Entretien et réparations : 4 000 $
• Taxes municipales et scolaires : 3 800 $
• Assurance locative : 2 400 $
• Conciergerie / gestion auto-gérée : 0 $ (sinon ~20 % du revenu brut)

Total frais d'opération : 21 120 $. Net opérationnel : 52 522 $.

Étape 4 — Cash-on-cash réel

Avec une mise de fonds 20 % (120 000 $) et une hypothèque 480 000 $ à 5.4 % sur 25 ans (29 760 $/an de service de dette), le cash flow après dette = 52 522 - 29 760 = 22 762 $. Cash-on-cash 22 762 / 120 000 = 19.0 %. À cela s'ajoute la plus-value du chalet (4 à 6 %/an historique aux Laurentides) et l'amortissement du capital (~ 8 500 $ la première année).

Quand l'investissement devient-il à perte ?

Le seuil d'équilibre (cash flow zéro) est atteint à 47 % d'occupation à 320 $ ADR — soit 24 % en dessous de l'occupation médiane observée à Sainte-Adèle. Marge de sécurité confortable.